Die erhöhte Referenzmiete bleibt die einzige Obergrenze, die dem Vermieter in Lyon und Villeurbanne entgegengehalten werden kann. Jede Mietschätzung in diesen Gemeinden erfordert die Berücksichtigung von vier Parametern: dem geografischen Gebiet, der Anzahl der Zimmer, dem Baujahr und dem möblierten oder unmöblierten Zustand der Wohnung. Wenn eines dieser Kriterien ignoriert wird, besteht das Risiko einer rückwirkenden Anpassung.
Berechnung der erhöhten Referenzmiete in Lyon: die feine Mechanik
Die erhöhte Referenzmiete entspricht der Referenzmedianmiete, die um 20 % erhöht wurde. Diese Obergrenze wird jährlich durch einen Präfekturbeschluss für jede Kombination von Gebiet/Typ/Epoche festgelegt. Die Nettomiete des Mietvertrags darf diesen Betrag multipliziert mit der Wohnfläche nicht überschreiten.
Wir beobachten, dass die Hauptquelle für Fehler bei Vermietern die Wahl des Gebiets betrifft. Lyon und Villeurbanne sind in Referenzzonen unterteilt, die nicht immer den Grenzen der Arrondissements folgen. Eine Wohnung, die an der Grenze zwischen dem 3. und dem 8. Arrondissement liegt, kann je nach Straße zwei unterschiedlichen Gebieten zugeordnet werden.
Bevor eine Miete festgelegt wird, sollte der Vermieter den Online-Simulator der Metropolregion Lyon auf der Plattform Toodego konsultieren. Dieser Simulator verknüpft die genaue Adresse der Wohnung mit ihren Eigenschaften, um die drei Referenzniveaus zu ermitteln: vermindert, median und erhöht. Dieser Schritt ist auch wichtig, wenn ein Vermieter einen Energieeinkauf mit terhexagone-immo.fr plant, da die Energieeffizienz der Wohnung direkt die anwendbare Tabelle beeinflusst, insbesondere für Immobilien, die vor 1946 gebaut wurden.
Ergänzung zur Miete in Lyon: tatsächliche Gültigkeitsbedingungen
Die Ergänzung zur Miete ist kein Joker, um die Obergrenze zu überschreiten. Sie setzt außergewöhnliche Komfort- oder Lageeigenschaften im Vergleich zu ähnlichen Wohnungen im gleichen Gebiet voraus. Eine durchschnittlich große Terrasse, ein Massivholzboden oder eine standardmäßig ausgestattete Küche reichen nicht aus.
<pEin Urteil des Gerichtshofs von Lyon vom 9. Dezember 2025 (RG 23/00649) hat jedoch eine Ergänzung genehmigt, indem außergewöhnlich qualitative Dienstleistungen und Ausstattungen berücksichtigt wurden, die durch die Übergabeprotokolle und Fotografien belegt sind. Für den Vermieter ist die Lektion klar: Jede Ergänzung zur Miete muss bereits bei der Unterzeichnung des Mietvertrags dokumentiert werden, mit entsprechenden Nachweisen.
Wir empfehlen, ein datiertes Fotodossier zu erstellen, das eine präzise Beschreibung der Elemente enthält, die die Ergänzung rechtfertigen, im Mietvertrag. Im Falle eines Einspruchs des Mieters in den ersten drei Monaten wird dieses Dossier den Unterschied vor der Abteilungskommission für Schlichtung ausmachen.
Zu überprüfende Punkte vor der Anwendung einer Ergänzung
- Die Wohnung weist kein Kriterium für Unannehmlichkeit auf (Feuchtigkeit, mangelhafte Elektroinstallation, DPE-Klasse F oder G) – ein einziger Mangel schließt die Ergänzung aus
- Die angeführten Merkmale sind in der Mehrheit der Wohnungen im gleichen Gebiet und aus dem gleichen Baujahr nicht vorhanden
- Jedes Element ist in einer spezifischen Klausel des Mietvertrags beschrieben, mit einem individuell festgelegten Betrag pro Dienstleistung
Finanzielle Sanktionen und tatsächliche Anpassungen in Lyon
Die Mietobergrenzen in Lyon sind kein theoretisches Konzept. Seit 2021 haben 444 Haushalte in der Metropolregion Lyon mehr als eine Million Euro an zu Unrecht erhobenen Mieten zurückerhalten. Diese Zahlen, bezogen auf den 1. Oktober 2026, zeigen, dass Schlichtungsverfahren und gerichtliche Beschwerden konkrete Ergebnisse liefern.
Ein Vermieter, der die Obergrenze überschreitet, sieht sich zwei Risikostufen ausgesetzt. Der Mieter kann zunächst die Abteilungskommission für Schlichtung anrufen, die kostenlos und ohne Anwalt ist. Im Falle eines Misserfolgs kann der Richter für Streitigkeiten im Bereich des Schutzes die Senkung der Miete und die Rückzahlung des zu viel gezahlten Betrags anordnen, zuzüglich Zinsen.
Lyon und Villeurbanne gehören jedoch weiterhin zu den Gebieten, in denen die Einhaltung der Obergrenzen zunimmt.
Frist im November 2026: Was Vermieter antizipieren sollten
Das Experiment zur Mietobergrenze endet im November 2026, sofern keine gesetzliche Verlängerung erfolgt. Die gewählten Vertreter von Lyon und Villeurbanne haben öffentlich für eine Fortführung und eine Verstärkung der Kontrollen plädiert.
Für einen Vermieter schafft die rechtliche Unsicherheit ein operationelles Risiko. Ein im Oktober 2026 unterzeichneter Mietvertrag mit einer Miete, die der Obergrenze entspricht, könnte theoretisch einige Wochen später nicht mehr geregelt sein, falls das System nicht verlängert wird. In der Praxis bleiben die Klauseln des Mietvertrags bis zu seiner Erneuerung verbindlich.
Wir empfehlen, das Ende des Systems nicht vorwegzunehmen, indem man jetzt bereits eine Miete über der Obergrenze festlegt. Die Kontrollverfahren, die während der Experimentierphase eingeleitet wurden, bleiben auch nach deren Auslaufen gültig. Eine festgestellte Überschreitung vor November 2026 kann zu einer Anpassung führen, unabhängig vom legislatorischen Ausgang.
Vorsichtige Strategie für Mietverträge, die 2026 unterzeichnet werden
- Die Miete auf dem Niveau der zum Zeitpunkt der Unterzeichnung geltenden erhöhten Referenzmiete festlegen, auch wenn die Frist näher rückt
- Alle Nachweise zur Berechnung aufbewahren (Screenshot des Simulators, geltender Präfekturbeschluss)
- Eine Anpassungsklausel gemäß dem IRL vorsehen, um sich gegen einen möglichen neuen regulatorischen Rahmen abzusichern
- Jede Ergänzung zur Miete mit der von der jüngsten lyoner Rechtsprechung geforderten Strenge dokumentieren
Der regulatorische Rahmen in Lyon bleibt einer der aktivsten in Bezug auf effektive Kontrollen. Eine gut kalibrierte Miete bereits bei der Unterzeichnung des Mietvertrags bleibt der beste Schutz gegen Schlichtungsverfahren und rückwirkende Anpassungen, unabhängig davon, ob das System verlängert wird oder nicht.
